Immobilier à Miami

Immobilier à Miami. Investissement Immobilier

Immobilier à Miami. Acheter à Miami.

« Nous sommes arrivés à Miami il y a 10 jours. Nous y étions déjà venus,  et à chaque fois on se dit que le moment est venu d’acheter un petit appartement pour les vacances, pour le futur, pour les enfants… ».

Voilà ce que m’a dit la famille « Khan » en entrant dans mon bureau.

Une famille française on ne peut plus traditionnelle –le mari, son épouse et leurs deux enfants- vivant en région parisienne, travaillant tous les deux, qui envisage donc un futur investissement à Miami.

Seulement, comment faire pour trouver, visiter et acheter un bien immobilier en toute quiétude ? L’affaire paraît difficile au premier abord, mais ne l’est pas nécessairement…

De nos jours, il est tellement facile d’aller sur internet chercher des maisons à vendre. Il suffit de taper sur Google « immobilier à Miami » ou d’aller sur plusieurs sites spécialisés comme Realtor.com, Zillow.com, Trullia.com etc.

On peut aller aussi sur l’adresse web de compagnies immobilières comme par exemple www.absolutrealty.com et trouver des centaines de maisons, appartements, lotissements, business à acheter, à louer ou simplement, se prendre à rêver.

Le plus important dans tout cette démarche est de trouver un agent immobilier. Je dirais que c’est même primordial. Chercher, fouiner et prendre des renseignements sur internet peut s’avérer être une expérience enrichissante mais peut aussi donner une fausse idée des conditions économiques locales. D’autant plus qu’en France, il y a des émissions télévisées et des reportages où on affirme pouvoir acheter des maisons à très bas prix en bord de mer…

Ce spécialiste de l’immobilier fera le tri de ce qui est vrai et fiction. Il a une connaissance approfondie du marché, des prix au mètre carré de l’ancien, du neuf et des programmes en construction. Il peut s’informer sur les dernières ventes, immeuble par immeuble pour faire des comparaisons. Il a accès à une myriade de données statistiques et autres qui ne représentent pas forcement grand-chose pour l’acheteur. Il connait aussi spécifiquement tel ou tel quartier, parle votre langue et il est surtout là pour vous aider, vous rassurer dans votre achat et rendre cette expérience plaisante. La cerise sur le gâteau : il est payé par le vendeur, donc tout bénéfice pour vous.

Le service en Amérique est roi et cet agent gagnera, à travers vous, de nouveaux clients que si son travail et son professionnalisme vous ont séduit. La manière la plus efficace de rencontrer cet agent très spécial est par recommandation.

Comment se passe donc cette démarche pour l’achat d’un bien immobilier ?

Comme je l’ai fait pour la famille « Khan », je vais m’efforcer de vous expliquer de manière simple le processus d’achat, étape par étape, afin de vous enlever l’angoisse associée à cette transaction mystérieuse, et qui plus est dans un pays étranger avec des us et coutumes qui lui sont propres.

La première des choses que fera tout agent immobilier est d’essayer de cerner vos besoins et de vous qualifier au niveau financier.

En effet, il est très important de savoir où vous souhaitez acheter, à la mer ou en ville ? Pourquoi à tel endroit et quels sont les avantages et inconvénients de ce choix ? Quelles sont les charges mensuelles de  l’appartement, les taxes à payer annuellement ? Quel est le but de l’achat : en profiter, le louer à l’année ou pour la saison ? Dans quelle fourchette de prix vous situez vous ?

Après avoir passé toutes ces étapes préliminaires et visiter plusieurs appartements- le moment est venu de faire une offre.

Faire une offre est assez simple, l’agent immobilier utilise un contrat traditionnel, dans lequel il remplira les espaces laissés en blanc.

Dans ce contrat, comme dans tous les pays, il y aura le nom du vendeur, de l’acheteur, l’adresse du bien ainsi que son numéro d’identité (folio). Un prix est proposé, soit cash soit avec obtention d’un prêt bancaire, ainsi qu’une date de « closing ».

Ce contrat dans la plupart des cas est un « As Is Contract », c’est-à-dire que l’on achète la propriété dans l’état physique où elle se trouve avec le droit de la faire inspecter.

Légalement, il n’est pas nécessaire de donner de l’argent en acompte pour faire une offre, mais il est recommandé de donner un chèque conséquent, $1000 par exemple, pour montrer sa bonne foi.

La réponse est assez rapide et sera obtenue sous 2 ou 3 jours.

Prenons un exemple simple. Le prix demandé de l’appartement est de $320,000. Une offre a été présentée à $290,000 et après négociations, acceptée à $300,000 avec un « closing » pour le 1er Février 2014.

L’acheteur et le vendeur ont signé le contrat, la dernière initiale a été paraphée, rien ne peut plus changer –sauf si c’est mutuellement accepté- nous avons alors une date officielle de contrat. Le facteur « temps » est très important en Floride. Tous les jours sont comptabilisés précieusement et ne pas faire son premier ou deuxième apport d’argent dans les délais peut entrainer l’annulation du contrat. Ne pas répondre au rapport d’inspection à temps le rendra caduque…

À partir de ce moment, l’acheteur doit verser un premier acompte de 5% du prix d’achat, soit $15,000 et 5% une semaine après pour un total de 10%, soit $30,000 dans notre exemple (ou $29,000 si un acompte a été versé).

Cet argent est déposé sur un compte séquestre soit chez l’agent immobilier, une compagnie de titre ou chez son avocat.

L’acheteur a 3 jours pour vérifier le règlement de copropriété dont je vous donne quelques exemples. Peut-on louer cette propriété à autrui ? Peut-on la louer plusieurs fois par an ? Est-il permis d’avoir des animaux domestiques ? Est-il permis d’avoir une moto ? Et bien d’autres qui peuvent nous paraitre absurdes. Il est très important de se renseigner car parfois, le syndic n’autorise pas la location pendant les 2 premières années de possession du bien. Il est clair que dans ce cas-là, il faudra assumer les frais en conséquence.

L’acheteur peut se rétracter et annuler la transaction sans en justifier la raison durant ces 3 jours (15 jours si c’est un nouveau développement ou pas de période de grâce si c’est une maison individuelle).

Le vendeur fournit à l’acheteur une déclaration sur l’honneur des conditions physiques et légales de la propriété. Cela s’appelle une « Seller’s Disclosure ». Le vendeur aura l’obligation de divulguer des informations sur l’état de la plomberie, l’électricité, le toit, la peinture avec ou sans plomb, le titre de propriété, si la copropriété a voté ou va faire voter une levée de fonds pour améliorer le complexe, etc…

L’acheteur a 15 jours pour faire une inspection de la propriété. Une compagnie spécialisée se chargera de la faire, et fournira à l’acheteur un rapport détaillée sur l’état physique de la propriété –toit, moisissures, électro-ménagers, portes et fenêtres, air conditionné, etc…- Cette opération peut couter entre $200 et $1000 en fonction de la superficie de l’appartement et de l’étendue des inspections faites (termites et toit pour une maison).

L’acheteur prend possession du rapport, l’étudie et décide de continuer ou d’annuler la transaction. Tout cela dépend du nombre de réparations et du montant prévu pour les effectuer. Dans la majorité des cas, le vendeur ne fera aucune réparation et ne donnera pas de crédit pour ces réparations.

Si cette transaction ne nécessite pas un prêt bancaire, il faut préparer le transfert d’argent et être prêt pour le « closing ». Par contre, s’il y a une clause suspensive avec obtention d’un prêt, il faut entreprendre immédiatement les démarches nécessaires à travers sa banque et lui procurer tous les documents pour l’obtention du prêt. Aujourd’hui, pour les étrangers, l’apport personnel se situe entre 30 et 40% du prix d’achat et le taux d’intérêt sera 1% de plus que pour les résidents américains.

Finalement, si le bien ciblé se trouve dans une copropriété, il est nécessaire de remplir une application très détaillée qui par moment, peut paraitre indiscrète (il faut compter entre $100 et $200 de frais a la charge de l’acheteur). Des questions sont posées sur votre emploi, compte en banque, casier judiciaire, etc… La transaction ne pourra se finaliser qu’avec la lettre du syndic qui vous autorise officiellement à vivre dans cet immeuble. Cette obligation n’existe pas si on achète une maison individuelle ou dans un nouveau programme de développement.

Le jour du « closing » approche et l’agent va s’assurer que tout est en place. Les inspections ont été faites, l’argent est sur le compte séquestre, la compagnie de titres a vérifié que le bien soit libre de tout droit de rétention et de réclamation. On s’assure que les charges mensuelles sont à jour avec la copropriété, que les impôts locaux ont été payes, etc…

Les frais de « closing » se chiffrent entre 1% et 2% du prix d’achat si c’est une transaction sans prêt bancaire et environ 5% avec prêt bancaire –frais de banque, taxes de l’état, etc.- Les frais du vendeur seront plus élevés car il est de coutume aux USA que le vendeur paye la commission des agents immobiliers, qui s’élève à 6%.

Pour bonne mesure, juste avant le « closing », on fait un état des lieux pour vérifier que le bien est dans le même état qu’au moment de la dernière visite.

Le « closing » a lieu à la compagnie de titre ou chez l’avocat de l’acheteur. Il n’y a pas lieu pour l’acheteur et le vendeur d’être présents physiquement pour le « closing ». Par contre, les agents immobiliers seront là, c’est le jour de la paye…

Les « Khan » sont déjà rentrés en France. Tous les documents nécessaires ont été envoyés à leur adresse et signés en présence d’une personne notariée de l’ambassade des USA. Après quoi, tout est renvoyé à la compagnie de titre. Le vendeur signe tous les documents à  son tour.      On échange argent (en fait la compagnie de titre s’occupe de collecter l’argent et de le redistribuer à qui de droit), clefs (appartement, boite aux lettres, piscine…), documents et réflexions sur l’expérience que l’on vient de vivre,

Voilà comment se passe en général l’acquisition d’un bien immobilier. Il arrive qu’il y ait parfois des imprévus, des délais ou des contre temps, d’où la nécessité d’avoir un agent immobilier efficace et compétent.

Il est clair que nous avons choisi un exemple simple pour le propos de cette rédaction. Vous aurez tout le loisir de parler ou de vous informer auprès de votre agent sur les « Short Sales », les « REO », les « Foreclosures » etc… Votre agent immobilier est à votre écoute et entière disposition. C’est le mot d’ordre dans notre agence où le client est roi.

Pour finir, j’espère que cette rubrique vous servira pour votre prochain achat. Comme vous avez pu le juger, le processus est simple, direct et surtout ne vous coute rien en frais d’agence. Si vous avez un agent immobilier, faites-lui confiance, sinon n’hésitez pas à nous appeler.

 Michel Hajun

Broker/Owner

AbsolutRealty International, Inc.

C: 786-543-5555

michelhajun@hotmail.com

P.S. Je me suis permis d’utiliser le mot « closing » à défaut de « jour de la signature », pour plus de simplicité et pour vous habituer au mot anglais le plus important de la transaction.

Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on Google+Pin on PinterestDigg thisShare on LinkedIn

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *